综合分析，解决某国际城一期部分楼宇滞销的

突围途径：

    1、通过促销公关，让市民走进某国际城，重新认识某国际城，消除不良的市场传言；

    2、重新分割市场，对于主要滞销楼宇重新进行市场定位，创造性地运用项目功能转换，迅速合理地消化掉滞销单位。

    3、整个营销将以“事件营销”——“青年创业园计划”为主线展开。

    4、以全新楼盘的形象推出市场，避免烂尾印象。

 

 

    针对诊断结果，做出相应的策略，在各策略有机组合中，形成层层递进，多级助推的效果，始终保持市场的高关注率，直完成一期的销售，二期的顺利开盘。

    二期开盘设定在秋季房交会，本案涉及在正式开盘之前二期形象导入工作，但二期的全盘推广方案，另案提供。

    根据以上各策略，制定实施方案，方案将对各策略进行有机的融合，达到相互影响，相互作用的互补关系。

    楼盘形象工程的建设，分别从基础形象和市场形象两个方面同时进行。市场形象是在营销推广中综合作用的结果，在其他策略中都有所顾及，不再单独阐述，在此只在基础形象方面的建设提出建议：

    1、清洁社区，做到清洁无死角；把社区主通道旁的施工设施搬到二期；清洁中心广场、网球场，并保持下去；解决墙体“脱皮”问题。

    2、加速做好社区全面的绿化造景工程，完善中心广场的景点建设；在人民路进入社区的主通道两边，摆放上万盆花草；重点做好“青年创业园”的绿化和包装，营造创业环境，弱化“死角”印象。以上所有工作争取在5月中旬之前完成。

    3、完善社区的指示系统和导引系统， 在社区主通道中心位置，置一个不锈钢架的社区指示图，明确每一栋楼的位置和“青年创业园”的位置；把“青年创业园”在批示系统中单独编号；在环形道两侧做一系列的楼宇批示牌；指明社区内的每一处公共设施，如篮球场、网球场、中心广场、停车场等；每一栋楼宇的山墙上挂上带统一标志的楼栋号，每一单元都作详细编号标注；环形道道路指示系统，减速带，斑马线等。

    4、沿主通道设计制作一套“某国际城社区生活品质图展”。主题：精神本质。以感受社区时尚、自由、舒适、尊贵的生活为思路，以精神征服和心理诱导为目的，给受众以较大的社区生活想象空间和“牵引力”。

    5、持续开展社区篮球赛、羽毛球赛，可以组织社区业主、公司员工、外单位员工等参与，最好做到每天有球赛，做好与外单位的羽毛球联谊塞，以吸引外界人士进入社区。

    6、做到每一栋楼至少有一个固定保安，并设流动保安。

    7、完善社区生活配套，超市、医疗服务、洗浴等尽快配套。在招商中可针对这些生活必需配套给予特别优惠的招商政策，如先进驻经营，三个月后再付房款等办法。

    8、为南门公交车站设计一个符合某国际城项目特质的站亭，与相关市政单位协商实施。

    9、配合园艺建设，设计系列雕塑群，雕塑群分两部分，一部分为历史题材，一部分为未来题材。历史题材以项目的前身运动为主题，未来题材以某国际城的工作生活为主题。

以上完成时间在6月之前。

 

    1、如何在事件营销的过程中，同时解决企业形象与楼盘形象的问题，事件营销不能单纯以“促销”为目的；

    2、在解决C1、D1、D4几个滞销楼的同时，如何兼顾其他楼宇的个别剩余户型；

    3、在做到这些基本工作的同时，如何维护并延伸楼盘的品牌形象，为二、三期销售创造市场人气；

    4、如何在处理一期剩余楼宇和户型的同时，避免与二期楼盘的冲突，因为二期楼盘吸取一期的经验教训，从规划设计到户型结构，都更趋合理，价位也将低于一期；

    5、如何处理“青年创业园”与楼盘整体概念的关系。
二、某国际城青年创业园实施方案

    以营造创业环境，支持青年创业为口号，将C1、D1、D4三栋滞销楼重新进行分割，辟为“青年创业园”。从概念上换新，把“青年创业园”引导为青年创业的“摇篮”；从价位上优惠，与当前价相比，普遍下调11个百分点，整体价位比原价降低约11%，以均价2300元/平方米、起价1800元/平方米的特惠价格发售，在C1、D1、D4的价格统筹中，因为C1的位置最差，把C1的价位调整到最低限度，以防范该栋楼销售再度出现真空；与“商住互换概念”相互呼应；本活动在体现企业的社会责任感的同时，获取创业人群和社会的好感，并使其充分认识某国际城的地理优势。

    23周岁至40周岁的在乌市创业人群。
3、相关支持

    设计一套“青年创业园”的标识，应用在传播系统和外墙指示系统，每栋楼的外墙和楼梯通道上都悬挂其标志；将“青年创业园”以相对独立的形式进行包户外包装，在环形道和主要通道边以不锈钢指示牌标示；在其中一栋楼顶，竖立四块大型灯箱招牌，使乌鲁木齐的四个方位都可以看到；提供宽带网等办公基础设施配套；提供相关物业服务。

    为了使该计划具有更大的社会意义和影响力，建议争取自治区团委或市团委的支持。

    青年创业园的优惠方案分步实施，根据推广效果具体调整。

    第一步，分期首付。客户先入住经营，然后分期支付首期款，一年内付清（如150平方米，价位2300元平方米的一套房，总价34.5万元，首期三成共10.35万元，可按季度支付，每季度约2.6万元）。时间为一个月。

    第二步 先租后买。客户可先入住经营，租约一年，租金8000/年，一次付清，到期后，客户若买房，租金转为首付款。客户若不买房，可继续租用，也可退房。继续租用租金根据当时行情定。 时间为二个月。

    第三步，待青年创业园实施进入尾声，须要对少量极差户型脱手，采取大幅降价的措施：最低价位1800元/㎡，并配以方案二实施。计划为一个月。

    （1）解决C1、D1、D4楼宇的滞销问题；（2）回避大盘降价的尴尬和诸多不良影响；（3）在社会认可楼盘降价的同时，更多地关注“青年创业园”的社会积极因素；（4）显示企业社会责任感；（5）解决楼盘在市场上已经形成的既定概念和功能导向与现有概念与功能导向的冲突问题。

    获得特惠价格，比原价降低11%；免付三年物业管理费；享受政策支持；付款方式灵活，入主门槛降低；集中办公，共创青年创业园品牌，共享品牌资源。

    4月初，首先召开新闻发布会，通过新闻渠道，让市场认识“青年创业园”，激发社会的兴趣，然后，以专题的形式对“青年创业园”报道，完成概念建设和前期渲染，最大限度地吊足创业人员的胃口；

    4月中旬，在房交会前，以一个整版广告宣传“青年创业园”，公布“加盟青年创业园”优惠政策，同时，针对乌市青年创业者做一次派送广告，通过此次大力推广，把市场引入强销期；

    进入5月，再次通过专题报道《创业青年对话某国际城》，把“青年创业园”推进销售高峰期；

    进入6月，检查“青年创业园”推广工作，根据推广效果调整市场姿态，在6月底基本完成“青年创业园”的销售工作。

    整个推广周期设计为三个月。

    为了避免与楼盘的整体推广发生冲突，推广手法主要运用新闻和传单派送的形式，以广告为辅。具体如下：

    在4月中旬，房交会之前，召开“青年创业园”新闻发布会，在晨报发布一次整版广告；针对乌鲁木齐各写字楼、酒店等场所的中小公司派发一次宣传单；其后，主要运用新闻统筹传播，在楼盘整体的广告中，附加“青年创业园”信息。